{"id":9094,"date":"2026-03-31T11:25:36","date_gmt":"2026-03-31T09:25:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wachandwach.es\/blog\/"},"modified":"2026-04-20T09:51:44","modified_gmt":"2026-04-20T07:51:44","slug":"protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/","title":{"rendered":"Protoko\u0142y wsp\u00f3lnoty w\u0142a\u015bcicieli w Hiszpanii \u2013 co sprawdzi\u0107 przed zakupem?"},"content":{"rendered":"<p>Zanim podpiszesz umow\u0119 zakupu mieszkania w Hiszpanii, jest jeden dokument, kt\u00f3ry wi\u0119kszo\u015b\u0107 kupuj\u0105cych pomija \u2014 a kt\u00f3ry mo\u017ce ujawni\u0107 ukryte koszty, tocz\u0105ce si\u0119 procesy s\u0105dowe i zakaz wynajmu turystycznego. To protoko\u0142y z zebra\u0144 wsp\u00f3lnoty w\u0142a\u015bcicieli (<em>actas de la Comunidad de Propietarios<\/em>). Niniejszy artyku\u0142 wyja\u015bnia, jak je czyta\u0107 i na co zwraca\u0107 uwag\u0119.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_83 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<div class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Spis tre\u015bci<\/div>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Prze\u0142\u0105cznik Spisu Tre\u015bci\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Czym_jest_Comunidad_de_Propietarios_Podstawy_prawne\" >Czym jest Comunidad de Propietarios? Podstawy prawne<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Rodzaje_zebran_wspolnoty_i_obowiazek_ich_dokumentowania\" >Rodzaje zebra\u0144 wsp\u00f3lnoty i obowi\u0105zek ich dokumentowania<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Zebranie_zwyczajne_Junta_Ordinaria\" >Zebranie zwyczajne (Junta Ordinaria)<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Zebranie_nadzwyczajne_Junta_Extraordinaria\" >Zebranie nadzwyczajne (Junta Extraordinaria)<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Obowiazek_sporzadzania_protokolow\" >Obowi\u0105zek sporz\u0105dzania protoko\u0142\u00f3w<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Struktura_prawidlowego_protokolu\" >Struktura prawid\u0142owego protoko\u0142u<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Jak_pozyskac_protokoly_przed_zakupem\" >Jak pozyska\u0107 protoko\u0142y przed zakupem?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Co_czytac_w_protokolach_Kluczowe_obszary_analizy\" >Co czyta\u0107 w protoko\u0142ach? Kluczowe obszary analizy<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Zaleglosci_finansowe_i_stan_konta_wspolnoty\" >Zaleg\u0142o\u015bci finansowe i stan konta wsp\u00f3lnoty<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-10\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Planowane_i_przeglosowane_remonty_derramas\" >Planowane i przeg\u0142osowane remonty (derramas)<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-11\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Uchwaly_dotyczace_najmu_turystycznego\" >Uchwa\u0142y dotycz\u0105ce najmu turystycznego<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-12\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Katalonia_rzadzi_sie_wlasnymi_przepisami\" >Katalonia rz\u0105dzi si\u0119 w\u0142asnymi przepisami<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-13\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Spory_sadowe_i_postepowania_administracyjne\" >Spory s\u0105dowe i post\u0119powania administracyjne<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-14\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Zmiany_w_statucie_i_regulaminie_wewnetrznym\" >Zmiany w statucie i regulaminie wewn\u0119trznym<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-15\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Konflikty_miedzy_wlascicielami\" >Konflikty mi\u0119dzy w\u0142a\u015bcicielami<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-16\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Certyfikat_o_braku_zaleglosci_Certificado_de_deudas_con_la_comunidad\" >Certyfikat o braku zaleg\u0142o\u015bci (Certificado de deudas con la comunidad)<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-17\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Praktyczny_checklist_dla_kupujacego\" >Praktyczny checklist dla kupuj\u0105cego<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-18\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Najczestsze_bledy_kupujacych\" >Najcz\u0119stsze b\u0142\u0119dy kupuj\u0105cych<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-19\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Podsumowanie\" >Podsumowanie<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-20\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Najczesciej_zadawane_pytania_FAQ\" >Najcz\u0119\u015bciej zadawane pytania (FAQ)<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-21\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Czy_sprzedajacy_musi_udostepnic_protokoly_ze_zebran_wspolnoty\" >Czy sprzedaj\u0105cy musi udost\u0119pni\u0107 protoko\u0142y ze zebra\u0144 wsp\u00f3lnoty?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-22\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Za_ile_lat_wstecz_powinienem_zadac_protokolow_wspolnoty\" >Za ile lat wstecz powinienem \u017c\u0105da\u0107 protoko\u0142\u00f3w wsp\u00f3lnoty?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-23\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Czy_jesli_protokoly_wspolnoty_milcza_o_najmie_turystycznym_moge_swobodnie_wynajmowac_mieszkanie_turystycznie\" >Czy je\u015bli protoko\u0142y wsp\u00f3lnoty milcz\u0105 o najmie turystycznym, mog\u0119 swobodnie wynajmowa\u0107 mieszkanie turystycznie?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-24\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Co_to_jest_derrama_i_czy_kupujacy_musi_ja_zaplacic_jesli_uchwala_zapadla_przed_zakupem\" >Co to jest derrama i czy kupuj\u0105cy musi j\u0105 zap\u0142aci\u0107, je\u015bli uchwa\u0142a zapad\u0142a przed zakupem?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-25\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/#Czym_rozni_sie_zaswiadczenie_o_braku_zaleglosci_od_protokolow_ze_zebran\" >Czym r\u00f3\u017cni si\u0119 za\u015bwiadczenie o braku zaleg\u0142o\u015bci od protoko\u0142\u00f3w ze zebra\u0144?<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Czym_jest_Comunidad_de_Propietarios_Podstawy_prawne\"><\/span>Czym jest <em>Comunidad de Propietarios<\/em>? Podstawy prawne<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Wsp\u00f3lnota w\u0142a\u015bcicieli (<em>comunidad de propietarios<\/em> lub bardziej potocznie <em>comunidad de vecinos<\/em>) to podmiot tworzony z mocy prawa przez wszystkich w\u0142a\u015bcicieli lokali w budynku wielorodzinnym lub kompleksie nieruchomo\u015bci. Jej funkcjonowanie reguluje Ley 49\/1960 sobre Propiedad Horizontal (LPH), wielokrotnie nowelizowana \u2014 w tym istotnie zmieniona przez Ley Org\u00e1nica 1\/2025, kt\u00f3ra wesz\u0142a w \u017cycie 3 kwietnia 2025 r.<br \/>\nWsp\u00f3lnota nie jest osob\u0105 prawn\u0105 w rozumieniu kodeksu cywilnego, jednak posiada <strong>zdolno\u015b\u0107 procesow\u0105<\/strong> \u2014 mo\u017ce pozywa\u0107 i by\u0107 pozywana, zaci\u0105ga\u0107 zobowi\u0105zania i egzekwowa\u0107 d\u0142ugi od swoich cz\u0142onk\u00f3w. Jej wewn\u0119trzn\u0105 organizacj\u0119 okre\u015blaj\u0105:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Estatutos<\/strong> \u2014 statut wsp\u00f3lnoty ustalaj\u0105cy zasady zarz\u0105dzania, podzia\u0142 koszt\u00f3w i ograniczenia w korzystaniu z lokali,<\/li>\n<li><strong>Reglamento de R\u00e9gimen Interior <\/strong>\u2014 regulamin wewn\u0119trzny reguluj\u0105cy kwestie codziennego wsp\u00f3\u0142\u017cycia.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ka\u017cdy w\u0142a\u015bciciel lokalu staje si\u0119 cz\u0142onkiem wsp\u00f3lnoty z mocy prawa, bez mo\u017cliwo\u015bci rezygnacji, i ponosi odpowiedzialno\u015b\u0107 za zobowi\u0105zania proporcjonalnie do swojego udzia\u0142u (<em>cuota de participaci\u00f3n<\/em>), ustalanego na podstawie powierzchni lokalu.<\/p>\n<p><strong>Uwaga praktyczna:<\/strong> Na podstawie art. 9.1.e LPH nabyty lokal odpowiada rzeczowo za zaleg\u0142o\u015bci poprzedniego w\u0142a\u015bciciela wobec wsp\u00f3lnoty z roku nabycia oraz trzech poprzednich lat naturalnych \u2014 wsp\u00f3lnota mo\u017ce egzekwowa\u0107 te d\u0142ugi z nieruchomo\u015bci, nawet je\u015bli kupuj\u0105cy o nich nie wiedzia\u0142. Co istotne, odpowiedzialno\u015b\u0107 ta ma charakter rzeczowy (<em>propter rem<\/em>), a nie osobisty \u2014 obci\u0105\u017ca sam lokal, nie ca\u0142y maj\u0105tek nabywcy (STS z 4 maja 2022 r.). Je\u015bli zostaniesz zmuszony do zap\u0142aty cudzych d\u0142ug\u00f3w, przys\u0142uguje Ci prawo regresu wobec sprzedaj\u0105cego.<\/p>\n<p>Osobn\u0105 pu\u0142apk\u0105 s\u0105 zatwierdzone, lecz jeszcze niewymagalne <em>derramas<\/em> \u2014 np. uchwa\u0142a o budowie windy podj\u0119ta przed sprzeda\u017c\u0105. Certyfikat o braku zaleg\u0142o\u015bci (<em>certificado de deudas<\/em>) takich kwot nie ujawni, bo nie s\u0105 jeszcze wymagalne w chwili jego wystawienia. Kupuj\u0105cy przejmuje wszystkie raty wymagalne po dniu zakupu \u2014 niezale\u017cnie od tego, kiedy uchwa\u0142a zapad\u0142a. Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego zawsze \u017c\u0105daj protoko\u0142\u00f3w z ostatnich zebra\u0144 wsp\u00f3lnoty, a nie tylko za\u015bwiadczenia o braku d\u0142ug\u00f3w.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rodzaje_zebran_wspolnoty_i_obowiazek_ich_dokumentowania\"><\/span>Rodzaje zebra\u0144 wsp\u00f3lnoty i obowi\u0105zek ich dokumentowania<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>LPH przewiduje dwa rodzaje zebra\u0144 w\u0142a\u015bcicieli (<em>juntas de propietarios<\/em>):<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Zebranie_zwyczajne_Junta_Ordinaria\"><\/span>Zebranie zwyczajne (<em>Junta Ordinaria<\/em>)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Zwo\u0142ywane co najmniej <strong>raz w roku<\/strong>, zwykle w pierwszym kwartale po zako\u0144czeniu roku rozliczeniowego. Jego obligatoryjny porz\u0105dek obrad obejmuje zatwierdzenie sprawozdania finansowego, uchwalenie bud\u017cetu na rok bie\u017c\u0105cy oraz wyb\u00f3r lub potwierdzenie mandatu <em>Presidente<\/em> i zarz\u0105dcy nieruchomo\u015bci (<em>Administrador de Fincas<\/em>).<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Zebranie_nadzwyczajne_Junta_Extraordinaria\"><\/span>Zebranie nadzwyczajne (<em>Junta Extraordinaria<\/em>)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Mo\u017ce by\u0107 zwo\u0142ane w ka\u017cdym czasie przez <em>Presidente<\/em>. W\u0142a\u015bciciele mog\u0105 wyst\u0105pi\u0107 z wnioskiem o zwo\u0142anie, je\u015bli reprezentuj\u0105 co najmniej <strong>25% udzia\u0142\u00f3w<\/strong> lub stanowi\u0105 co najmniej 1\/4 wszystkich w\u0142a\u015bcicieli \u2014 jednak zgodnie z art. 16 LPH i utrwalon\u0105 lini\u0105 orzecznicz\u0105 <a href=\"https:\/\/www.poderjudicial.es\/cgpj\/es\/Poder-Judicial\/Tribunal-Supremo\/\"><em>Tribunal Supremo<\/em><\/a>, prawo w\u0142a\u015bcicieli do samodzielnego zwo\u0142ania junty ma charakter subsydiarny: musz\u0105 oni najpierw zwr\u00f3ci\u0107 si\u0119 do <em>Presidente<\/em>, a dopiero w razie jego bezczynno\u015bci lub odmowy mog\u0105 zwo\u0142a\u0107 zebranie samodzielnie.<\/p>\n<p>Zawiadomienie o zebraniu nadzwyczajnym powinno dotrze\u0107 do wszystkich w\u0142a\u015bcicieli w czasie umo\u017cliwiaj\u0105cym im udzia\u0142 \u2014 LPH nie wymaga zachowania minimalnego terminu 6 dni obowi\u0105zuj\u0105cego dla zebra\u0144 zwyczajnych. Zebranie nadzwyczajne zwo\u0142ywane jest w sprawach wymagaj\u0105cych pilnej decyzji: powa\u017cne awarie, nieplanowane remonty, zmiany w statucie wsp\u00f3lnoty czy uchwa\u0142y dotycz\u0105ce najmu turystycznego.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Obowiazek_sporzadzania_protokolow\"><\/span>Obowi\u0105zek sporz\u0105dzania protoko\u0142\u00f3w<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Ka\u017cde zebranie musi by\u0107 udokumentowane <strong>protoko\u0142em<\/strong> (<em>acta<\/em>), kt\u00f3ry sporz\u0105dza Secretario, a podpisuje prezes. Protok\u00f3\u0142 powinien by\u0107 dor\u0119czony w\u0142a\u015bcicielom nieobecnym na zebraniu i wpisany do <em><strong>Libro de Actas<\/strong> <\/em>(ksi\u0119gi protoko\u0142\u00f3w) \u2014 rejestru uwierzytelnionego przez Registro de la Propiedad lub notariusza.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Struktura_prawidlowego_protokolu\"><\/span>Struktura prawid\u0142owego protoko\u0142u<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Zgodnie z art. 19 LPH protok\u00f3\u0142 ze zebrania wsp\u00f3lnoty powinien zawiera\u0107 co najmniej nast\u0119puj\u0105ce elementy:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Dane formalne<\/strong>: dat\u0119 i miejsce zebrania, wskazanie autora zwo\u0142ania (<em>Presidente<\/em> lub w\u0142a\u015bciciele), charakter zebrania (zwyczajne\/nadzwyczajne) oraz informacj\u0119, czy odby\u0142o si\u0119 w pierwszym czy drugim terminie, a tak\u017ce list\u0119 wszystkich obecnych i reprezentowanych w\u0142a\u015bcicieli wraz z ich udzia\u0142ami procentowymi.<\/li>\n<li><strong>Tre\u015b\u0107 merytoryczna<\/strong>: porz\u0105dek obrad oraz podj\u0119te uchwa\u0142y (<em>acuerdos<\/em>) \u2014 z uwzgl\u0119dnieniem nazwisk w\u0142a\u015bcicieli g\u0142osuj\u0105cych za i przeciw oraz reprezentowanych przez nich udzia\u0142\u00f3w, je\u015bli jest to istotne dla wa\u017cno\u015bci uchwa\u0142y.<\/li>\n<li><strong>Dane ko\u0144cowe<\/strong>: protok\u00f3\u0142 powinien zosta\u0107 zamkni\u0119ty i podpisany przez <em>Presidente<\/em> oraz Sekretarza bezpo\u015brednio po zebraniu lub w ci\u0105gu 10 dni naturalnych. Od chwili zamkni\u0119cia uchwa\u0142y staj\u0105 si\u0119 wykonalne. Protok\u00f3\u0142 przesy\u0142a si\u0119 w\u0142a\u015bcicielom zgodnie z procedur\u0105 z art. 9 LPH, a Sekretarz ma obowi\u0105zek przechowywa\u0107 przez 5 lat convocatorias, pe\u0142nomocnictwa i inne istotne dokumenty ze zebra\u0144.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Jak_pozyskac_protokoly_przed_zakupem\"><\/span>Jak pozyska\u0107 protoko\u0142y przed zakupem?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Kupuj\u0105cy ma silny interes w tym, by przed podpisaniem umowy zapozna\u0107 si\u0119 z protoko\u0142ami z ostatnich lat.<\/p>\n<p>Sposoby ich uzyskania:<\/p>\n<ul>\n<li>Od <strong>sprzedaj\u0105cego<\/strong> bezpo\u015brednio: Jedynym dokumentem, kt\u00f3ry sprzedaj\u0105cy ma ustawowy obowi\u0105zek dostarczy\u0107 przy akcie notarialnym, jest za\u015bwiadczenie o stanie zad\u0142u\u017cenia wobec wsp\u00f3lnoty (<em>certificado de deudas<\/em>), podpisane przez sekretarza i zatwierdzone przez prezesa. Protoko\u0142y z zebra\u0144 nie s\u0105 obj\u0119te tym obowi\u0105zkiem \u2014 ich przekazanie zale\u017cy od dobrej woli sprzedaj\u0105cego. Warto za\u017c\u0105da\u0107 ich ju\u017c na etapie negocjacji.<\/li>\n<li>Od <strong>zarz\u0105dcy<\/strong> nieruchomo\u015bci (<em>Administrador de Fincas<\/em>): W profesjonalnie zarz\u0105dzanych wsp\u00f3lnotach zarz\u0105dca przechowuje kompletn\u0105 dokumentacj\u0119.<\/li>\n<li>Za po\u015brednictwem <a href=\"mailto:kancelaria@wachandwach.com\"><strong>hiszpa\u0144skiego adwokata<\/strong><\/a>: Prawnik reprezentuj\u0105cy kupuj\u0105cego mo\u017ce oficjalnie za\u017c\u0105da\u0107 dokumentacji w ramach <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/specjalizacja\/nieruchomosci\/\">procesu due diligence<\/a>. Odmowa jej udost\u0119pnienia \u2014 cho\u0107 nie jest sankcjonowana wprost przez LPH \u2014 powinna by\u0107 traktowana jako sygna\u0142 alarmowy i mo\u017ce uzasadnia\u0107 renegocjacj\u0119 ceny lub rezygnacj\u0119 z transakcji.<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Brak protoko\u0142\u00f3w lub odmowa ich udost\u0119pnienia powinny by\u0107 traktowane jako sygna\u0142 alarmowy. Do\u015bwiadczony adwokat nieruchomo\u015bci pomo\u017ce oceni\u0107, czy sytuacja nie uzasadnia rezygnacji z transakcji lub \u017c\u0105dania obni\u017cenia ceny. Szerzej o <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/potrzebujesz-prawnika-w-hiszpanii-czym-abogado-rozni-sie-od-polskiego-adwokata\/\">roli adwokata w Hiszpanii<\/a> pisali\u015bmy w dedykowanym artykule.<\/p><\/blockquote>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Co_czytac_w_protokolach_Kluczowe_obszary_analizy\"><\/span>Co czyta\u0107 w protoko\u0142ach? Kluczowe obszary analizy<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Zaleglosci_finansowe_i_stan_konta_wspolnoty\"><\/span>Zaleg\u0142o\u015bci finansowe i stan konta wsp\u00f3lnoty<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Pierwszym i najwa\u017cniejszym obszarem analizy jest sytuacja finansowa wsp\u00f3lnoty.<\/p>\n<p>Nale\u017cy sprawdzi\u0107:<\/p>\n<dl>\n<dt>Czy wsp\u00f3lnota posiada fundusz rezerwowy (<em>fondo de reserva<\/em>)?<\/dt>\n<dd>Art. 9.1.f LPH nak\u0142ada na wsp\u00f3lnot\u0119 obowi\u0105zek utrzymywania rezerwy w wysoko\u015bci co najmniej 10% bud\u017cetu rocznego \u2014 jest to minimum ustawowe, w przypadku starszych budynk\u00f3w warto weryfikowa\u0107, czy faktyczna rezerwa jest wystarczaj\u0105ca wobec planowanych nak\u0142ad\u00f3w. Brak funduszu oznacza, \u017ce ka\u017cda nieplanowana awaria b\u0119dzie finansowana dora\u017anymi sk\u0142adkami nadzwyczajnymi (<em>derramas extraordinarias<\/em>).<\/dd>\n<dt>Czy toczy\u0142y si\u0119 lub tocz\u0105 post\u0119powania o zap\u0142at\u0119 zaleg\u0142ych sk\u0142adek (<em>juicio monitorio<\/em>)?<\/dt>\n<dd>Wysoki odsetek w\u0142a\u015bcicieli zalegaj\u0105cych ze sk\u0142adkami \u015bwiadczy o z\u0142ej kondycji wsp\u00f3lnoty i mo\u017ce prowadzi\u0107 do przeniesienia ci\u0119\u017caru finansowego na rzetelnych w\u0142a\u015bcicieli.<\/dd>\n<dt>Jaka jest wysoko\u015b\u0107 miesi\u0119cznej sk\u0142adki (<em>cuota de comunidad<\/em>)?<\/dt>\n<dd>Warto por\u00f3wna\u0107 j\u0105 z analogicznymi nieruchomo\u015bciami w okolicy \u2014 zar\u00f3wno ra\u017c\u0105co niska, jak i ra\u017c\u0105co wysoka sk\u0142adka wymaga wyja\u015bnienia.<\/dd>\n<\/dl>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Planowane_i_przeglosowane_remonty_derramas\"><\/span>Planowane i przeg\u0142osowane remonty (<em>derramas<\/em>)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>To obszar szczeg\u00f3lnie istotny finansowo.<\/p>\n<p>Protoko\u0142y mog\u0105 ujawnia\u0107:<\/p>\n<ul>\n<li>Uchwa\u0142y o remontach przeg\u0142osowane, lecz niezrealizowane \u2014 np. wymiana windy, remont dachu, termomodernizacja. Kupuj\u0105cy nabywa lokal wraz z proporcjonalnym udzia\u0142em w przysz\u0142ym koszcie remontu, nawet je\u015bli uchwa\u0142a zapad\u0142a przed zakupem.<\/li>\n<li>Ekspertyzy techniczne (<em>informes t\u00e9cnicos<\/em>) wskazuj\u0105ce na wady budynku \u2014 to bezpo\u015bredni sygna\u0142 ukrytych problem\u00f3w.<\/li>\n<li>Wysoko\u015b\u0107 i harmonogram planowanych dop\u0142at nadzwyczajnych \u2014 wielotysi\u0119czna sk\u0142adka przypadaj\u0105ca w pierwszym roku posiadania lokalu mo\u017ce diametralnie zmieni\u0107 rachunek ekonomiczny inwestycji.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Warto pami\u0119ta\u0107, \u017ce koszty nieplanowane mog\u0105 znacz\u0105co wp\u0142yn\u0105\u0107 na ca\u0142kowite wydatki zwi\u0105zane z zakupem. Szerzej o wadach ukrytych piszemy w artykule: <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/co-zrobic-jesli-odkryje-wady-ukryte-po-podpisaniu-umowy-zakupu-nieruchomosci-w-hiszpanii\/\">Co zrobi\u0107, je\u015bli odkryj\u0119 wady ukryte po podpisaniu umowy zakupu nieruchomo\u015bci w Hiszpanii?<\/a><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Uchwaly_dotyczace_najmu_turystycznego\"><\/span>Uchwa\u0142y dotycz\u0105ce najmu turystycznego<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Je\u015bli kupuj\u0105cy planuje wynajem kr\u00f3tkoterminowy, analiza protoko\u0142\u00f3w jest szczeg\u00f3lnie istotna ze wzgl\u0119du na fundamentaln\u0105 zmian\u0119 zasad wprowadzon\u0105 przez Ley Org\u00e1nica 1\/2025 (w \u017cycie od 3 kwietnia 2025 r.).<\/p>\n<blockquote><p>Kluczowa zmiana: przed reform\u0105 w\u0142a\u015bciciel m\u00f3g\u0142 prowadzi\u0107 dzia\u0142alno\u015b\u0107 turystyczn\u0105, o ile wsp\u00f3lnota nie przyj\u0119\u0142a uchwa\u0142y zakazuj\u0105cej. Od 3 kwietnia 2025 r. zasada jest odwrotna \u2014 dzia\u0142alno\u015b\u0107 turystyczna wymaga <strong>uprzedniej, wyra\u017anej zgody wsp\u00f3lnoty<\/strong>. Zgoda musi zosta\u0107 podj\u0119ta wi\u0119kszo\u015bci\u0105 3\/5 w\u0142a\u015bcicieli reprezentuj\u0105cych jednocze\u015bnie 3\/5 udzia\u0142\u00f3w. Brak jakiejkolwiek uchwa\u0142y oznacza brak wymaganej zgody \u2014 w\u0142a\u015bciciel chc\u0105cy prowadzi\u0107 najem musi aktywnie wnioskowa\u0107 o jej uzyskanie na zebraniu.<\/p><\/blockquote>\n<p>W praktyce oznacza to:<\/p>\n<ul>\n<li>Uchwa\u0142y zakazuj\u0105ce lub ograniczaj\u0105ce najem turystyczny wi\u0105\u017c\u0105 kupuj\u0105cego.<\/li>\n<li>Uchwa\u0142y nak\u0142adaj\u0105ce na lokale turystyczne dodatkowe sk\u0142adki do 20% powy\u017cej standardowych s\u0105 dopuszczalne prawem \u2014 wymagaj\u0105 tej samej wi\u0119kszo\u015bci 3\/5.<\/li>\n<\/ul>\n<p>W\u0142a\u015bciciele, kt\u00f3rzy legalnie prowadzili najem turystyczny przed 3 kwietnia 2025 r. zgodnie z regionaln\u0105 norm\u0105 turystyczn\u0105, zachowuj\u0105 prawo do kontynuowania dzia\u0142alno\u015bci na dotychczasowych zasadach \u2014 nowe wymogi ich nie dotycz\u0105. Weryfikacja tego statusu przed zakupem jest zatem kluczowa.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Katalonia_rzadzi_sie_wlasnymi_przepisami\"><\/span>Katalonia rz\u0105dzi si\u0119 w\u0142asnymi przepisami<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Nowelizacja Ley de Propiedad Horizontal z 2025 r. (Ley Org\u00e1nica 1\/2025, w \u017cycie od 3 kwietnia 2025 r.) zmieni\u0142a zasady najmu turystycznego w budynkach wielorodzinnych w ca\u0142ej Hiszpanii \u2014 z pewnym wyj\u0105tkiem. Przepis nie obowi\u0105zuje w Katalonii.<\/p>\n<p>Tamtejsze wsp\u00f3lnoty w\u0142a\u015bcicieli podlegaj\u0105 wy\u0142\u0105cznie Kodeksowi Cywilnemu Katalo\u0144skiemu (CCCat, Libro Quinto) \u2014 nie stosuje si\u0119 tu LPH, nawet supletoryjnie. Wsp\u00f3lnoty w Barcelonie czy Sitges funkcjonuj\u0105 zatem wed\u0142ug innych regu\u0142 ni\u017c budynki w Madrycie czy Maladze.<\/p>\n<p>Katalo\u0144ska wsp\u00f3lnota mo\u017ce zakaza\u0107 wynajmu turystycznego poprzez zmian\u0119 statutu, ale wymaga to zgody <strong>czterech pi\u0105tych<\/strong> (4\/5) w\u0142a\u015bcicieli reprezentuj\u0105cych jednocze\u015bnie 4\/5 udzia\u0142\u00f3w (art. 553-26.2a CCCat) \u2014 wobec 3\/5 wymaganych poza Kataloni\u0105.<\/p>\n<p>Zakaz musi zosta\u0107 zaprotoko\u0142owany aktem notarialnym i wpisany do Registro de la Propiedad, by wi\u0105za\u0142 przysz\u0142ych nabywc\u00f3w. W\u0142a\u015bciciele prowadz\u0105cy legalny wynajem przed podj\u0119ciem uchwa\u0142y mog\u0105 kontynuowa\u0107 dzia\u0142alno\u015b\u0107 \u2014 zakaz nie dzia\u0142a wstecz.<\/p>\n<p>Temat ten omawiamy szczeg\u00f3\u0142owo w artykule: <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/wynajem-turystyczny-w-hiszpanii-a-zgoda-wspolnoty-2026-najnowsze-zmiany-prawne-i-orzecznictwo\/\">Wynajem turystyczny w Hiszpanii a zgoda wsp\u00f3lnoty (2026)<\/a>.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Spory_sadowe_i_postepowania_administracyjne\"><\/span>Spory s\u0105dowe i post\u0119powania administracyjne<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Protoko\u0142y cz\u0119sto odzwierciedlaj\u0105 tocz\u0105ce si\u0119 lub planowane spory, w tym post\u0119powania s\u0105dowe wszcz\u0119te przez wsp\u00f3lnot\u0119 (np. roszczenia wobec dewelopera z tytu\u0142u wad budowlanych), post\u0119powania przeciwko wsp\u00f3lnocie (np. roszczenia w\u0142a\u015bcicieli lub os\u00f3b trzecich), a tak\u017ce nakazy i decyzje administracyjne dotycz\u0105ce stanu technicznego budynku (\u00f3rdenes de ejecuci\u00f3n). Ka\u017cde post\u0119powanie obci\u0105\u017caj\u0105ce wsp\u00f3lnot\u0119 potencjalnie obci\u0105\u017ca r\u00f3wnie\u017c poszczeg\u00f3lnych w\u0142a\u015bcicieli.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Zmiany_w_statucie_i_regulaminie_wewnetrznym\"><\/span>Zmiany w statucie i regulaminie wewn\u0119trznym<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Wszelkie zmiany zasad funkcjonowania budynku \u2014 zakaz trzymania zwierz\u0105t, ograniczenia w korzystaniu z cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych, zmiany godzin ciszy nocnej \u2014 powinny by\u0107 odnotowane w protoko\u0142ach. Kupuj\u0105cy jest nimi zwi\u0105zany od chwili nabycia nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Konflikty_miedzy_wlascicielami\"><\/span>Konflikty mi\u0119dzy w\u0142a\u015bcicielami<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Analiza protoko\u0142\u00f3w z perspektywy dynamiki zebra\u0144 bywa r\u00f3wnie informatywna. Warto zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na powtarzaj\u0105ce si\u0119 g\u0142osowania zako\u0144czone wynikami bliskimi remisu, formalne sprzeciwy wpisywane przez tych samych w\u0142a\u015bcicieli oraz odwo\u0142ania od uchwa\u0142 (impugnaci\u00f3n de acuerdos). Trwa\u0142e konflikty wewn\u0105trz wsp\u00f3lnoty przek\u0142adaj\u0105 si\u0119 na parali\u017c decyzyjny, op\u00f3\u017anienia remont\u00f3w i trudno\u015bci w zarz\u0105dzaniu budynkiem.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Certyfikat_o_braku_zaleglosci_Certificado_de_deudas_con_la_comunidad\"><\/span>Certyfikat o braku zaleg\u0142o\u015bci (<em>Certificado de deudas con la comunidad<\/em>)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Opr\u00f3cz protoko\u0142\u00f3w, kluczowym dokumentem jest za\u015bwiadczenie o braku zaleg\u0142o\u015bci wobec wsp\u00f3lnoty, kt\u00f3re sprzedaj\u0105cy zobowi\u0105zany jest dostarczy\u0107 przed podpisaniem aktu notarialnego (art. 9.1.e LPH). Okre\u015bla stan zad\u0142u\u017cenia sprzedaj\u0105cego na dzie\u0144 jego wystawienia.<\/p>\n<p>Brak za\u015bwiadczenia lub potwierdzenie istnienia zaleg\u0142o\u015bci powinno skutkowa\u0107 zatrzymaniem odpowiedniej kwoty z ceny sprzeda\u017cy na rachunku powierniczym albo obni\u017ceniem ceny o wysoko\u015b\u0107 d\u0142ugu wraz z odsetkami.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Praktyczny_checklist_dla_kupujacego\"><\/span>Praktyczny <em>checklist<\/em> dla kupuj\u0105cego<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy \u2014 w tym umowy przedwst\u0119pnej arras lub contrato privado \u2014 kupuj\u0105cy powinien zadba\u0107 o:<\/p>\n<ul>\n<li>Pozyskanie protoko\u0142\u00f3w z ostatnich lat (minimum zesz\u0142y rok; rekomendowane 5 lat dla starszych budynk\u00f3w).<\/li>\n<li>Uzyskanie certyfikatu o braku zaleg\u0142o\u015bci aktualnego na dzie\u0144 transakcji.<\/li>\n<li>Wgl\u0105d w statut i regulamin wsp\u00f3lnoty \u2014 szczeg\u00f3lnie pod k\u0105tem ogranicze\u0144 dotycz\u0105cych przebud\u00f3w, najmu turystycznego i korzystania z cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych.<\/li>\n<li>Weryfikacj\u0119 funduszu rezerwowego i planowanych wydatk\u00f3w inwestycyjnych.<\/li>\n<li>Ustalenie wysoko\u015bci miesi\u0119cznej sk\u0142adki i ewentualnych sk\u0142adek nadzwyczajnych uchwalonych, lecz niepobranych.<\/li>\n<li>Analiz\u0119 tocz\u0105cych si\u0119 post\u0119powa\u0144 s\u0105dowych lub administracyjnych dotycz\u0105cych wsp\u00f3lnoty.<\/li>\n<li><a href=\"mailto:kancelaria@wachandwach.com\">Konsultacj\u0119 z adwokatem specjalizuj\u0105cym si\u0119 w hiszpa\u0144skim prawie nieruchomo\u015bci<\/a>, kt\u00f3ry oceni dokumenty w ich ca\u0142o\u015bci i wska\u017ce ryzyka niewidoczne dla laika.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Kompleksowy proces nabycia nieruchomo\u015bci w Hiszpanii opisujemy w artykule: <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/proces-zakupu-nieruchomosci-w-hiszpanii\/\">Proces zakupu nieruchomo\u015bci w Hiszpanii<\/a>, a kwesti\u0119 sprawdzenia obci\u0105\u017ce\u0144 nieruchomo\u015bci \u2014 w artykule: <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/czym-sa-obciazenia-nieruchomosci-i-jak-je-sprawdzic-przed-zakupem\/\">Czym s\u0105 obci\u0105\u017cenia nieruchomo\u015bci i jak je sprawdzi\u0107 przed zakupem<\/a>?<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Najczestsze_bledy_kupujacych\"><\/span>Najcz\u0119stsze b\u0142\u0119dy kupuj\u0105cych<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<ul>\n<li>\u017b\u0105danie wy\u0142\u0105cznie za\u015bwiadczenia o braku zaleg\u0142o\u015bci bez analizy protoko\u0142\u00f3w. Za\u015bwiadczenie potwierdza jedynie, \u017ce sprzedaj\u0105cy nie zalega ze sk\u0142adkami. Nie informuje o uchwa\u0142ach ju\u017c podj\u0119tych, a jeszcze niewyegzekwowanych finansowo \u2014 np. remontach zaplanowanych na kolejny kwarta\u0142.<\/li>\n<li>Analiza wy\u0142\u0105cznie ostatniego protoko\u0142u. Decyzje podejmowane s\u0105 nieraz etapami na przestrzeni kilku zebra\u0144. Ocena wy\u0142\u0105cznie ostatniego protoko\u0142u pozbawia kupuj\u0105cego kontekstu historycznego i mo\u017ce ukry\u0107 eskaluj\u0105cy konflikt lub wieloetapowy remont.<\/li>\n<li>Pomini\u0119cie kwestii najmu turystycznego przy zakupie inwestycyjnym. Nabywca planuj\u0105cy wynajem turystyczny, kt\u00f3ry nie sprawdza uchwa\u0142 wsp\u00f3lnoty, ryzykuje zakup nieruchomo\u015bci z formalnym brakiem zgody na tak\u0105 dzia\u0142alno\u015b\u0107 lub z zakazem jej prowadzenia. Zakaz ten jest skuteczny erga omnes i nie podlega negocjacjom z indywidualnymi w\u0142a\u015bcicielami.<\/li>\n<li>Brak weryfikacji to\u017csamo\u015bci i uprawnie\u0144 administratora. W Hiszpanii zarz\u0105dca nieruchomo\u015bci (Administrador de Fincas) powinien by\u0107 wpisany do Colegio de Administradores de Fincas. Wsp\u00f3lnoty zarz\u0105dzane nieformalnie lub przez osoby bez kwalifikacji s\u0105 znacznie gorzej udokumentowane \u2014 co bezpo\u015brednio wp\u0142ywa na wiarygodno\u015b\u0107 dokumentacji.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Podsumowanie\"><\/span>Podsumowanie<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Protoko\u0142y z zebra\u0144 wsp\u00f3lnoty w\u0142a\u015bcicieli to dokument prawny o fundamentalnym znaczeniu dla ka\u017cdego nabywcy mieszkania w budynku wielorodzinnym w Hiszpanii. Zawieraj\u0105 informacje niedost\u0119pne w \u017cadnym innym \u017ar\u00f3dle \u2014 o planowanych remontach, kondycji finansowej wsp\u00f3lnoty, tocz\u0105cych si\u0119 sporach, ograniczeniach w korzystaniu z lokalu i decyzjach, kt\u00f3re bezpo\u015brednio prze\u0142o\u017c\u0105 si\u0119 na koszty nowego w\u0142a\u015bciciela.<\/p>\n<p>Analiza tych dokument\u00f3w wymaga znajomo\u015bci prawa Propiedad Horizontal, umiej\u0119tno\u015bci oceny wiarygodno\u015bci finansowej wsp\u00f3lnoty oraz zdolno\u015bci wychwycenia zapis\u00f3w, kt\u00f3re laik mo\u017ce pomin\u0105\u0107. Je\u015bli kupujesz nieruchomo\u015b\u0107 w Hiszpanii i chcesz mie\u0107 pewno\u015b\u0107, \u017ce dokumentacja wsp\u00f3lnoty nie kryje niespodzianek \u2014 zapraszamy do kontaktu z nasz\u0105 kancelari\u0105. Ch\u0119tnie przeanalizujemy dokumenty i om\u00f3wimy z Tob\u0105 wyniki przed podj\u0119ciem decyzji.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Najczesciej_zadawane_pytania_FAQ\"><\/span>Najcz\u0119\u015bciej zadawane pytania (FAQ)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Czy_sprzedajacy_musi_udostepnic_protokoly_ze_zebran_wspolnoty\"><\/span>Czy sprzedaj\u0105cy musi udost\u0119pni\u0107 protoko\u0142y ze zebra\u0144 wsp\u00f3lnoty?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Sprzedaj\u0105cy ma ustawowy obowi\u0105zek dostarczenia <strong>wy\u0142\u0105cznie za\u015bwiadczenia o stanie zad\u0142u\u017cenia<\/strong> wobec wsp\u00f3lnoty (<em>certificado de deudas con la comunidad<\/em>), podpisanego przez sekretarza i zatwierdzonego przez prezesa \u2014 i tylko to wynika z art. 9.1.e) LPH. Protoko\u0142y ze zebra\u0144 nie s\u0105 obj\u0119te tym ustawowym obowi\u0105zkiem. Ich uzyskanie zale\u017cy od dobrej woli sprzedaj\u0105cego lub administratora (<em>Administrador de Fincas<\/em>). Warto \u017c\u0105da\u0107 protoko\u0142\u00f3w ju\u017c na etapie negocjacji \u2014 najlepiej jako warunek zawarcia umowy przedwst\u0119pnej. Odmowa ich udost\u0119pnienia nie stanowi naruszenia prawa, ale powinna by\u0107 traktowana jako sygna\u0142 alarmowy uzasadniaj\u0105cy g\u0142\u0119bsz\u0105 weryfikacj\u0119 prawn\u0105.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Za_ile_lat_wstecz_powinienem_zadac_protokolow_wspolnoty\"><\/span>Za ile lat wstecz powinienem \u017c\u0105da\u0107 protoko\u0142\u00f3w wsp\u00f3lnoty?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Minimum za ostatni rok, najlepiej za trzy lata \u2014 tyle wynosi okres odpowiedzialno\u015bci rzeczowej nabywcy za zaleg\u0142o\u015bci poprzedniego w\u0142a\u015bciciela wobec wsp\u00f3lnoty (rok nabycia plus trzy poprzednie lata naturalne, art. 9.1.e) LPH). Dla starszych budynk\u00f3w rekomenduje si\u0119 analiz\u0119 pi\u0119ciu lat, aby uchwyci\u0107 wieloetapowe decyzje remontowe i ewolucj\u0119 ewentualnych konflikt\u00f3w wewn\u0119trznych.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Czy_jesli_protokoly_wspolnoty_milcza_o_najmie_turystycznym_moge_swobodnie_wynajmowac_mieszkanie_turystycznie\"><\/span>Czy je\u015bli protoko\u0142y wsp\u00f3lnoty milcz\u0105 o najmie turystycznym, mog\u0119 swobodnie wynajmowa\u0107 mieszkanie turystycznie?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Nie. Od 3 kwietnia 2025 r. (wej\u015bcie w \u017cycie Ley Org\u00e1nica 1\/2025) najem turystyczny wymaga <strong>wyra\u017anej, aktywnej zgody<\/strong> wsp\u00f3lnoty, podj\u0119tej wi\u0119kszo\u015bci\u0105 3\/5 w\u0142a\u015bcicieli reprezentuj\u0105cych 3\/5 udzia\u0142\u00f3w. Brak uchwa\u0142y oznacza brak wymaganej zgody \u2014 nie jest to sytuacja neutralna. Wyj\u0105tkiem jest Katalonia, gdzie obowi\u0105zuj\u0105 odr\u0119bne przepisy regionalne. Je\u015bli planujesz wynajem turystyczny, powiniene\u015b przed zakupem sprawdzi\u0107 nie tylko istniej\u0105ce uchwa\u0142y, ale te\u017c realn\u0105 szans\u0119 na uzyskanie zgody wsp\u00f3lnoty.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Co_to_jest_derrama_i_czy_kupujacy_musi_ja_zaplacic_jesli_uchwala_zapadla_przed_zakupem\"><\/span>Co to jest derrama i czy kupuj\u0105cy musi j\u0105 zap\u0142aci\u0107, je\u015bli uchwa\u0142a zapad\u0142a przed zakupem?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Derrama to nadzwyczajna sk\u0142adka uchwalona przez wsp\u00f3lnot\u0119 na pokrycie koszt\u00f3w remontu lub awarii. Zgodnie z art. 17.11 LPH, derramy obci\u0105\u017caj\u0105 tego, kto jest w\u0142a\u015bcicielem w momencie wymagalno\u015bci p\u0142atno\u015bci. Oznacza to, \u017ce je\u015bli uchwa\u0142a o derramie zapad\u0142a przed zakupem, ale termin p\u0142atno\u015bci przypada po przej\u0119ciu w\u0142asno\u015bci \u2014 kupuj\u0105cy jest zobowi\u0105zany j\u0105 ui\u015bci\u0107. Dlatego analiza protoko\u0142\u00f3w powinna obj\u0105\u0107 nie tylko zaleg\u0142o\u015bci finansowe, ale te\u017c uchwalone, lecz jeszcze niewyegzekwowane sk\u0142adki nadzwyczajne.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Czym_rozni_sie_zaswiadczenie_o_braku_zaleglosci_od_protokolow_ze_zebran\"><\/span>Czym r\u00f3\u017cni si\u0119 za\u015bwiadczenie o braku zaleg\u0142o\u015bci od protoko\u0142\u00f3w ze zebra\u0144?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Za\u015bwiadczenie o braku zaleg\u0142o\u015bci (<em>certificado de deudas con la comunidad<\/em>) potwierdza jedynie, \u017ce sprzedaj\u0105cy nie ma bie\u017c\u0105cych d\u0142ug\u00f3w wobec wsp\u00f3lnoty na dzie\u0144 jego wystawienia. Nie informuje natomiast o remontach uchwalonych, lecz jeszcze niewyegzekwowanych finansowo, o tocz\u0105cych si\u0119 sporach s\u0105dowych, ani o uchwa\u0142ach dotycz\u0105cych najmu turystycznego. Protoko\u0142y ze zebra\u0144 dostarczaj\u0105 pe\u0142nego obrazu sytuacji finansowej i decyzyjnej wsp\u00f3lnoty. Oba dokumenty s\u0105 potrzebne i wzajemnie si\u0119 uzupe\u0142niaj\u0105 \u2014 jedno nie zast\u0119puje drugiego.<\/p>\n<p>Artyku\u0142 ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny aktualny na dzie\u0144 publikacji: marzec 2026 r. W sprawach indywidualnych rekomendujemy <a href=\"mailto:kancelaria@wachandwach.com\"><strong>konsultacj\u0119 z adwokatem<\/strong><\/a>.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-7366 size-full\" src=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/koperta.png\" alt=\"znajdz adwokata w hiszpanii hiszpanski adwokat kontakt wspolnota mieszkancow adwokat\" width=\"119\" height=\"119\" \/><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Zanim podpiszesz umow\u0119 zakupu mieszkania w Hiszpanii, jest jeden dokument, kt\u00f3ry wi\u0119kszo\u015b\u0107 kupuj\u0105cych pomija \u2014 a kt\u00f3ry mo\u017ce ujawni\u0107 ukryte koszty, tocz\u0105ce si\u0119 procesy s\u0105dowe i zakaz wynajmu turystycznego. To&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":9102,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_titles_title":"Protoko\u0142y wsp\u00f3lnoty w\u0142a\u015bcicieli w Hiszpanii \u2013 co sprawdzi\u0107 przed zakupem?","_seopress_titles_desc":"Protoko\u0142y z zebra\u0144 wsp\u00f3lnoty w\u0142a\u015bcicieli w Hiszpanii to kluczowy dokument due diligence. Sprawd\u017a, co w nich szuka\u0107 przed podpisaniem umowy kupna.","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"both","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":301,"_seopress_analysis_target_kw":"","inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[112,102,101],"tags":[],"class_list":["post-9094","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-prawo-cywilne","category-prawo-nieruchomosci","category-rynek-nieruchomosci"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9094","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9094"}],"version-history":[{"count":14,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9094\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9252,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9094\/revisions\/9252"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9102"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9094"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9094"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9094"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}